Las imágenes del desahucio de Maricarmen Abascal, a sus 87 años, son difíciles de contemplar con indiferencia. Después de más de siete décadas en la misma vivienda, verla abandonar su hogar ha provocado una reacción social comprensible. Pero una sociedad capaz de proteger a una anciana vulnerable debería ser también capaz de formular una pregunta incómoda: ¿por qué debe recaer esa protección sobre el propietario concreto de la vivienda y no sobre el conjunto de la sociedad?

El caso es menos sencillo de lo que permiten algunos relatos. El contrato original, de renta antigua, fue firmado por el padre de Maricarmen en 1956. Tras su muerte se subrogó su esposa y, al fallecer esta en 2005, Maricarmen. El conflicto posterior giró fundamentalmente alrededor de la validez de esa segunda subrogación. El Tribunal Supremo terminó dando la razón a la propiedad.

Podemos lamentar profundamente el resultado sin convertir por ello al propietario en responsable último de la política social española.

Esta distinción importa porque el caso Maricarmen ha acelerado nuevas medidas sobre desahucios y alquileres. Es tentador legislar ante una imagen que conmueve a todo un país. Sin embargo, la política de vivienda debería diseñarse pensando también en sus consecuencias dentro de cinco, diez o veinte años.

España debe garantizar que una persona vulnerable no termine en la calle. Pero esa obligación debería corresponder fundamentalmente al Estado, financiado por el conjunto de los ciudadanos. Si alguien necesita una vivienda social, una ayuda al alquiler o un realojamiento de emergencia, debemos proporcionárselo colectivamente. Trasladar esa responsabilidad al propietario que casualmente se encuentra al otro lado del contrato supone socializar una obligación y concentrar su coste sobre un particular.

Esto no significa que la propiedad privada sea absoluta. La Constitución la reconoce en su artículo 33, pero establece también que su función social delimitará su contenido. El equilibrio existe precisamente ahí: una propiedad fuertemente protegida y sometida a reglas, junto con un Estado capaz de proteger a quienes el mercado deja atrás.

El problema aparece cuando, intentando proteger al inquilino actual, olvidamos al futuro.

Si alquilar una vivienda implica una incertidumbre creciente sobre cuándo podrá recuperarse, qué condiciones podrán pactarse o durante cuánto tiempo se prolongará obligatoriamente el contrato, el propietario incorporará ese riesgo a sus decisiones. Algunos exigirán más garantías. Otros escogerán únicamente inquilinos con ingresos elevados. Otros buscarán modalidades alternativas o retirarán la vivienda del mercado. Quien más puede sufrir esa selección no es necesariamente el propietario, sino el joven, el trabajador temporal o la familia con menores ingresos que intenta alquilar mañana.

España necesita protección social, pero también oferta.

Entre 2022 y 2024 se concedieron permisos para unas 345.000 viviendas mientras se crearon aproximadamente 604.000 hogares, según la OCDE. El organismo recoge además una estimación del Banco de España que sitúa el déficit acumulado entre 2022 y 2025 alrededor de las 600.000 viviendas. El problema es especialmente intenso en grandes ciudades, zonas metropolitanas, islas y áreas costeras.

No basta, por tanto, con repartir de otra manera unas viviendas que siguen siendo insuficientes.

Hay que construir.

Y construir no significa repetir los excesos de 2007. Significa facilitar suelo donde exista demanda, agilizar licencias, reducir cuellos de botella administrativos, permitir una densidad razonable, rehabilitar edificios y proporcionar seguridad suficiente para que empresas y particulares quieran invertir. También significa mejorar el transporte: ampliar el área desde la que una persona puede desplazarse razonablemente al trabajo equivale, en cierta medida, a ampliar el mercado residencial disponible.

La experiencia internacional permite escapar además del falso dilema entre Estado y mercado.

Viena ofrece una lección. Aproximadamente el 43% de sus hogares vive en vivienda social municipal o proporcionada por asociaciones de lucro limitado. Estas últimas son entidades privadas sometidas a reglas que limitan beneficios y obligan a reinvertirlos en vivienda. No es un modelo construido mediante un decreto de emergencia, sino durante décadas.

España está extraordinariamente lejos de esa situación. La Comisión Europea estima que nuestro parque público de alquiler destinado a fines sociales cubre apenas entre el 1,5% y el 1,7% de los hogares, frente a aproximadamente un 6%-7% de media europea.

Pero existe otra experiencia igualmente instructiva. Austin, en Texas, permitió construir mucho más mediante reformas urbanísticas, mayor densidad y permisos más ágiles. Entre 2015 y 2024 añadió unas 120.000 viviendas, aumentando alrededor de un 30% su parque residencial. Su alquiler mediano pasó de 1.546 dólares en diciembre de 2021 a 1.296 en enero de 2026, incluso mientras la población seguía creciendo.

Viena y Austin representan modelos muy distintos, pero transmiten una enseñanza común: aumentar persistentemente la oferta importa.

España necesita aprender de ambos.

Necesitamos mucha más vivienda privada en las zonas donde realmente existe demanda y, simultáneamente, construir un parque social permanente que no desaparezca al cabo de unos años. Este último debería actuar como red de seguridad para quienes genuinamente no pueden acceder al mercado. La colaboración público-privada y modelos de lucro limitado como el austriaco merecen también mayor atención.

Así podríamos dejar de pedir al mercado que resuelva situaciones para las que no está diseñado y al propietario individual que ejerza funciones que corresponden al Estado.

Nada de esto ofrece resultados inmediatos. Una reforma de licencias no entrega mañana las llaves de cien mil viviendas. Un parque público serio tarda años en construirse. Precisamente por eso la vivienda necesita menos política de emergencia y más política de Estado.

Sería deseable un acuerdo suficientemente amplio para sobrevivir a diferentes gobiernos: objetivos de construcción a largo plazo, crecimiento sostenido del parque social, simplificación administrativa, seguridad jurídica para propietarios e inquilinos y mecanismos claros para que ninguna persona vulnerable sea desahuciada sin una alternativa razonable.

Podemos discutir cuánto debe regularse el alquiler, cuánto debe construir directamente el Estado o qué incentivos ofrecer al sector privado. Son discrepancias legítimas. Lo que resulta más difícil de defender es continuar administrando la escasez sin resolverla.

El caso Maricarmen no debería enseñarnos que un propietario particular tiene que convertirse en el último garante del derecho a la vivienda. Debería obligarnos a preguntarnos por qué nuestras administraciones permiten que una persona vulnerable llegue hasta la puerta de un desahucio sin haberle proporcionado antes una alternativa.

La próxima Maricarmen debería tener una solución antes de que llegue la comisión judicial.

Y esa solución debemos pagarla entre todos.